Кто и зачем уничтожает Центральный рынок Волгограда
В последнее время под крышей Центрального рынка кипят нешуточные страсти. Конфликт между арендодателем зданий — МУП «Центральный рынок» и главным арендатором — ООО «Центральный рынок» - обострился до предела. Сайт «Блокнот Волгограда» попытался разобраться в запутанных взаимоотношениях арендодателя и арендатора и выяснить, кому помешал успешный и социально ответственный бизнес, стабильно пополняющий городскую казну.
Сдача в арену как спасение от неэффективного управления
Большинство волгоградцев помнят, как выглядело здание Центрального рынка в 90-е годы: гуляющие под крышей сквозняки, прыгающие через лужи покупатели и нелепые холодные пристройки, в которых велась бойкая торговля бытовой химией. В самые сложные годы «переходной экономики» собственник в лице департамента муниципального имущества искал способы управления принадлежащим ему имуществом. В частности, в 1992 году им было создано муниципальное предприятие «Центральный рынок», которому в хозяйственное ведение были переданы три корпуса Центрального рынка: мясной, мясо-молочный и овощной, а также прилегающая к ним территория. Не получив результата в течение трех лет работы муниципального предприятия, городские власти даже предприняли попытку передать рынок в частные руки. Муниципальное предприятие 11 мая 1995 года перерегистрировали в ОАО «Центральный рынок». Однако глобальных перемен в работе рынка это не принесло. Спустя два года уже частное предприятие снова реорганизовали в МУП «Центральный рынок».
Наконец, в 2003 году руководство города, поняв, что муниципальное управление оказалось неэффективным, приняло мудрое решение передать большую часть имущества, находящегося в хозяйственном ведении у МУП «Центральный рынок», в аренду частной структуре — ООО «Центральный рынок». 30 мая 2003 был заключен договор аренды №800 муниципального недвижимого имущества, по которому мясо-молочный и овощной корпусы площадью 2273,3 кв.м и 14 107,7 кв.м и фактически вся прилегающая территория рынка отданы в аренду на 10 лет ООО «Центральный рынок». Арендная плата была рассчитана департаментом экономики и инвестиций города и составляла 2 291 552, 90 рублей в год без НДС. В состав арендной платы вошли все затраты муниципального предприятия на содержание имущества. Кроме этого, была установлена рентабельность МУП от этой сделки в размере 25%, что в денежном выражении составило 458310 руб. в год. По условиям договора, арендная плата может быть пересмотрена в случаях изменения тарифов и цен на энергоносители, коммунальные услуги, роста эксплуатационных расходов, ставок налогов и сборов и в других аналогичных случаях.
Задушить арендной платой
Начав работать в непростых условиях, участники ООО «Центральный рынок» приняли принципиальное для себя решение: не получать дивиденды до тех пор, пока арендованное ими имущество не приобретет качественно новый уровень. Поэтому до 2010 года они вкладывали все заработанные средства в развитие предприятия. ООО «Центральный рынок» стабильно развивалось. Еще одним принципиальным решением руководства ООО стал поиск крупных инвесторов, которые согласились бы вложить серьезные средства в улучшение арендуемых площадей. Взамен ООО «Центральный рынок» готово было обеспечить им льготные условия аренды. И такие партнеры нашлись. В 2007 году были заключены договоры с 12 крупными субарендаторами, которые за свой счет привели в порядок овощной корпус. Они отремонтировали фасады овощного корпуса, цоколь, ступени, витражное остекление, поставили современные раздвижные двери, заменили прилавки, привели в порядок стены, системы электроснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования, а также благоустроили прилегающую территорию. С этого момента в работе рынка начались кардинальные преобразования, и его помещения начали приобретать тот вид, который имеют и сегодня.
Видя успешность работы ООО «Центральный рынок» и проигнорировав условия договора, собственник и арендодатель в лице МУП «Центральный рынок» вынуждают ООО заключить дополнительное соглашение к договору аренды №800. Этим документом арендная плата увеличивается с 2,29 млн. руб. до 14, 53 млн. руб. Причем такой существенный рост произошел исключительно за счет того, что МУП увеличил рентабельность сделки с 25% до 486,8%. Такой показатель рентабельности тогда и сейчас остается недосягаемой мечтой для любого предприятия региона. Но муниципальное предприятие, которое само показало себя не лучшим управленцем, посчитало возможным заработать хотя бы таким способом. И заработало только на этом более 10 млн. рублей в год.
Казалось бы, при таких доходах оставшееся имущество — мясной корпус — муниципальное предприятие могло бы превратить во дворец, а казну города пополнить очень существенными доходами. На деле ничего подобного не произошло. Мясо-молочный корпус, который является памятником культуры, сегодня представляет собой печальное зрелище: плесень, падающая с потолка штукатурка и температура, не сильно отличающаяся от уличной. Хотя для обустройства того же отопления достаточно провести всего одну трубу из котельной, находящейся буквально за стеной корпуса.
Как известно, аппетит растет во время еды. 18 сентября 2008 года, всего через год после первого повышения размера арендной платы, МУП «Центральный рынок», вполне возможно под нажимом собственника, предлагает довести арендную плату до 21 млн. рублей в год. Однако в судебном порядке ООО «Центральный рынок» удалось умерить аппетит арендодателя. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 ноября 2008 года в иске МУП «Центральный рынок» о побуждении ООО «Центральный рынок» подписать дополнительное соглашение №4 об увеличении арендной платы до 21 млн. рублей в год было отказано.
В 2009 году арендодатель, понимая выгодность сотрудничества с успешным арендатором и желая не потерять его на более длительный срок, чем предусмотрено договором, предложил заключить дополнительное соглашение №5, которым срок действия договора аренды устанавливался вместо 10 в 23 года. Такое соглашение было заключено 15 июля 2009 года.
Регулярно повышая арендную плату, МУП не упускал возможности заработать на добросовестном арендаторе и другими способами. Так, с самого начала аренды прилегающая территория, размер которой брался в расчет при исчислении арендной платы, фактически арендатору в лице ООО «Центральный рынок» передана не была и им не использовалась. При этом речь шла о немалых деньгах: при арендной плате в 2 млн. рублей в год четверть этой суммы арендатор платил МУПу за землю, которой фактически не пользовался. С учетом повышения арендной платы в 2007 году, к декабрю 2009 года ООО «Центральный рынок» переплатило МУПу более 10 миллионов за землю, которой не пользовалось. В 2009 году по настоятельному требованию ООО прилегающая территория все-таки была передана в пользование ООО «Центральный рынок».
30 апреля 2010 года дополнительным соглашением №6 арендная плата была вновь увеличена — до 15,38 млн. руб. в год. Причем на этот раз в расчет аренды была введена плата за капитальный ремонт и переоснащение арендуемых помещений в сумме 1 млн. рублей в год. По идее, именно эту сумму арендодатель должен был с апреля ежегодно вкладывать в ремонт и модернизацию корпусов, сдаваемых в аренду. Однако никаких заметных улучшений не произошло.
В январе 2012 года арендная плата для ООО «Центральный рынок» снова выросла - на этот раз до 16 млн. рублей. И опять в ее состав включены капремонт и техническое перевооружение и переоснащение на сумму 2,2 млн. рублей в год. И снова все осталось без изменений.
Во всем этом процессе логично было ожидать, что собственник в лице департамента муниципального имущества как минимум поинтересуется, на что были потрачены огромные деньги, которые МУП получил от ООО «Центральный рынок» в результате установления огромного уровня рентабельности, а также включения в состав арендной платы затрат на капремонт и техническое перевооружение сданных в аренду корпусов. Однако собственник оказался на диво «невнимателен» к этим вопросам, что само по себе вызывает массу домыслов.
Песня о выселении
В 2013 году арендатор решил реализовать свое законное право на выкуп арендованного имущества и обратился к МУП «Центральный рынок» с предложением выкупить арендуемые площади по рыночной цене. Руководство МУП в продаже не возражало, однако департамент муниципального имущества категорически отказал в совершении этой сделки, а городская дума его поддержала соответствующим постановлением. После этого департамент муниципального имущества изменил тактику давления на ООО «Центральный рынок» и начал предпринимать попытки расторгнуть договор аренды с тем, чтобы получить в свое распоряжение все значительно улучшенное арендатором имущество.
Чтобы этого добиться, 6 марта 2013 года департамент муниципального имущества Волгограда и МУП «Центральный рынок» заявили в Арбитражный суд Волгоградской области иск о признании недействительным дополнительного соглашения №5, которым арендные отношения продлевались до 2026 года. Однако решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июня 2013 года в удовлетворении этих требований было отказано. Апелляционная, кассационная инстанции арбитражного суда оставили это решение в силе. Определением высшего арбитражного суда от 25 февраля 2014 года департаменту муниципального имущества Волгограда и МУП «Центральный рынок» отказано в передаче этого дела для рассмотрения в порядке надзора.
Не успокоившись на этом, в 2015 году те же лица в судебном порядке намеревались обязать ООО «Центральный рынок» досрочно вернуть муниципальному предприятию овощной и мясо-молочный корпус. Суд первой инстанции незаконно удовлетворил требования МУП. Однако апелляционный суд решение первой инстанции отменил. Кассационная инстанция оставила это решение в силе. Для реализации этих целей менялись руководители МУП ЦР. За время с 2003 до настоящего момента их сменилось четверо. Однако попытки задавить ООО «Центральный рынок» финансовыми санкциями не прекратились. 22 июля 2015 года директор МУП «Центральный рынок» Романов направил ООО «Центральный рынок» дополнительное соглашение, которым арендная плата увеличивается до 217,6 млн. рублей в год — почти в сто раз выше первоначальной. Эти условия удалось отклонить в досудебном порядке ввиду их вопиющей незаконности. На этом этапе к делу были подключены налоговые органы и органы внутренних дел.
Работа тандема «администрация-налоговая инспекция» в действии
Во время судебных разбирательств на территории рынка в ход пошли и силовые приемы: обыски, вооруженные проверки бойцами ОМОН, задержание директора ООО «Центральный рынок» и членов его семьи. Каждое такое «мероприятие» освещалось в СМИ, но при этом нигде не афишировались результаты таких «силовых проверок». Отсюда очень правдоподобной выглядит версия, что силовиков просто использовали как инструмент давления на «строптивого» арендатора.
Кроме того, к делу подключилась налоговая инспекция. Ежегодно проводимые налоговиками камеральные проверки ООО «Центральный рынок» ни разу за весь период аренды не выявили никаких нарушений. Однако в 2014 году налоговая инспекция провела камеральную проверку по новой схеме. Была истребована документация у субъектов, с которыми сотрудничает ООО, вызваны и допрошены работники МУП и ООО «Центральный рынок», предприниматели. В ходе проверки налоговой инспекции были допрошены 103 человека. В итоге налоговая инспекция назначила финансовые санкции в отношении ООО «Центральный рынок» в размере 3 652 287,14 рублей. Это стало полнейшей неожиданностью для ООО «Центральный рынок», которое обратилось с жалобой в областную налоговую инспекцию, но там их доводы были проигнорированы. Незаконность вынесенного решения была доказана в суде, который отменил незаконное решение налогового органа и взыскал с него госпошлину и судебные издержки.
Не успокоившись на этом, в июне 2014 года ФНС по Центральному району Волгограда организует выездную проверку общества за 2011-2013 годы. Проверка длилась целый год, и за это время были изъяты документы, допрошены работники и даже соседи по месту жительства директора. В состав группы проверяющих были включены даже оперативные сотрудники МВД.
С целью оказания давления на руководство ООО «Центральный рынок» в это время было произведено задержание директора ООО «Центральный рынок», его супруги и дочери, у которой дома совсем один остался 6-летний ребенок. На женщин оказывалось давление. Они еще долго отходили от пережитого шока.
Также директора рынка Владимира Колокольцева уведомили о возбуждении в отношении него уголовного дела, которое в скором времени было закрыто. Однако об этом Владимир Иванович узнал лишь в конце 2016 года. Такими методами его просто пытались держать в страхе.
В сентябре 2015 года налоговая инспекция Центрального района Волгограда по результатам выездной проверки вынесла решение о привлечении ООО «Центральный рынок» к ответственности за совершение налогового правонарушения и взыскала штраф в размере 18 426 560 рублей, недоимку 9 213 279,7 и пени 3 725 617,27 рублей. Всего 31 365 456,97 рублей.
Налоговики сразу же заблокировали счета ООО «Центральный рынок». Фактически общество оказалось тогда в безвыходном положении: по договору аренды неуплата арендной платы два месяца подряд является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
ООО «Центральный рынок» и в этой ситуации нашло выход: обратилось за помощью к своим арендаторам. Предприниматели согласились оплатить аренду за два месяца вперед и перевели сумму в счет арендной платы ООО напрямую в МУП.
Среди мер по уничтожению ООО «Центральный рынок» было и давление на субарендаторов ООО «Центральный рынок». 11 июля 2016 года предприниматели получили от администрации Центрального района уведомления о принудительном демонтаже и вывозе своих павильонов с территории общества. Незаконность действий администрации Центрального района Волгограда пришлось в очередной раз доказывать в суде. Суд встал на сторону ООО «Центральный рынок».
- На мой взгляд, данные действия – это инструменты давления административных органов Волгограда на ООО «Центральный рынок». Видимо, возникло желание у конкретных лиц или структур завладеть лакомым куском в виде территории, на которой находится Центральный рынок. Ведь в сложившихся условиях, то есть при наличии обременения в виде долгосрочной аренды, реализовать эти планы затруднительно. При этом создается впечатление, что МУП «Центральный рынок» во всей этой истории лишь исполнитель роли злодея, которым руководят какие-то иные силы или личности, стоящие выше на иерархической лестнице, - считает директор ООО «Центральный рынок» Владимир Колокольцев.
Запутанные взаимоотношения муниципального предприятия и его ключевого арендатора — ООО «Центральный рынок» - стали ярким примером отношения в городе к малому и среднему бизнесу, который по идее президента Владимира Путина должен стать двигателем отечественной экономики. Будучи успешным предприятием, ООО «Центральный рынок» таким двигателем стал. Этот факт признали даже независимые эксперты ежегодной международной премии «Элита национальной экономики — 2015", которые присудили ООО «Центральный рынок» Национальный знак качества «Выбор России. Надежный поставщик». Организация признана одной из лучших в регионе. Приветствия в адрес лауреатов направили известные экономисты и политические деятели: Сергей Степашин, Эльвира Набиулина, Павел Бородин и другие известные политические деятели и экономисты.
Тем временем в Волгограде успешный бизнес кому-то сильно мешает. Однако пролить свет на ситуацию и узнать мнение второй стороны конфликта редакции сайта «Блокнот Волгограда» не удалось. При личном посещении администрации МУП «Центральный рынок» директор оказался занят и не смог поговорить с журналистом. Спустя несколько дней секретарь передала, что «пока у директора нет желания говорить с прессой».
